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匯聚全鏈條環(huán)環(huán)相扣及互相賦能的新力量，尋找下一個(gè)大機(jī)會(huì)。

“星河的本質(zhì)還是地產(chǎn)，是一個(gè)有產(chǎn)業(yè)思維的地產(chǎn)人，通過運(yùn)營服務(wù)提升區(qū)域資產(chǎn)價(jià)值，分享區(qū)域發(fā)展成果。”

編者按：2024年以來，新質(zhì)生產(chǎn)力成為中國經(jīng)濟(jì)最核心的議題，數(shù)字經(jīng)濟(jì)與科技創(chuàng)新則是最主要的動(dòng)力，各行各業(yè)都在尋找高質(zhì)量發(fā)展之路。

因應(yīng)行業(yè)變化，博鰲房地產(chǎn)論壇將升級(jí)擴(kuò)展為覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的“博鰲周”，并且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”系列報(bào)道——“博鰲新力量”。

通過對(duì)全產(chǎn)業(yè)鏈代表性企業(yè)的調(diào)研與交流、深度采訪與對(duì)話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈及經(jīng)濟(jì)的煥新發(fā)展。

作為其中的“產(chǎn)業(yè)篇”，我們將挖掘產(chǎn)業(yè)、物流與供應(yīng)鏈企業(yè)和代表性人物，講述他們?cè)谛碌男袠I(yè)歷史發(fā)展機(jī)遇期中的所思、所想與所得。

觀點(diǎn)網(wǎng) 春光正好的四月，我們和星河產(chǎn)業(yè)王英杰有了場(chǎng)交談。

采訪被安排在產(chǎn)業(yè)大會(huì)的間隙，王英杰解答了我們的一些困惑。他深諳產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，目前擔(dān)任星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)產(chǎn)城研究院院長，在觀點(diǎn)舉辦的2024長三角產(chǎn)業(yè)論壇上，他做了一場(chǎng)有關(guān)“跨境電商產(chǎn)業(yè)基地踐行經(jīng)驗(yàn)”的演講。

跨境電商是近年的熱點(diǎn)，有數(shù)據(jù)披露，2024年一季度，深圳跨境電商進(jìn)出口額超過1100億元，同比增長95%，刷新了同期紀(jì)錄。

深圳·星河WORLD便是重點(diǎn)打造了跨境電商這一產(chǎn)業(yè)。

觀點(diǎn)新媒體了解到，星河WORLD是集產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、居住、教育等多業(yè)態(tài)配套的產(chǎn)融新城，由星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)自主投資運(yùn)營。

目前項(xiàng)目已簽約華為、中國人壽等在內(nèi)企業(yè)超1800家，形成規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)集群，招商入駐率常年保持98%以上。

跨境熱浪

我們了解到一組數(shù)據(jù)，2023年我國跨境電商進(jìn)出口達(dá)到2.38萬億元人民幣（同比+15.6%），比全國進(jìn)出口增速高出15.4%。當(dāng)前全國有外貿(mào)進(jìn)出口實(shí)績的企業(yè)達(dá)64.5萬家，其中跨境電商主體超過10萬家。

跨境電商作為外貿(mào)新動(dòng)能的重要性也慢慢得到認(rèn)可，促進(jìn)跨境電商行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展成為中國外貿(mào)重要?jiǎng)幽芎蛣?chuàng)新提質(zhì)的新引擎。

年初，商務(wù)部國際貿(mào)易談判代表兼副部長王受文表示，2024年要繼續(xù)培育跨境電商外貿(mào)新動(dòng)能，具體措施提及到發(fā)展“跨境電商+產(chǎn)業(yè)帶”，鼓勵(lì)傳統(tǒng)外貿(mào)企業(yè)轉(zhuǎn)型跨境電商，支持頭部企業(yè)帶動(dòng)上下游供應(yīng)鏈協(xié)同發(fā)展，依托各地的跨境電商產(chǎn)業(yè)園孵化更多初創(chuàng)企業(yè)。

在地域分布上，我國跨境電商企業(yè)呈現(xiàn)東強(qiáng)西弱的特點(diǎn)，集中在珠三角、長三角地區(qū)，其中廣東產(chǎn)業(yè)集聚性處于領(lǐng)先。

截至2024年2月，全國跨境電商企業(yè)超10萬家，其中廣東以15217家跨境電商相關(guān)企業(yè)排名第1；安徽增長速度最快排名第2，達(dá)14064家；浙江、山東分別有9106家、7125家，排名3、4；此后依次為河南、福建、江西、海南等省份。

其中，深圳在市場(chǎng)規(guī)模、企業(yè)數(shù)量、發(fā)展環(huán)境等方面又居于全國前列，2023年貿(mào)易進(jìn)出口總額3.87萬億，跨境電商進(jìn)出口額超3200億，跨境電商同比增長74.4%。

王英杰也告訴我們，深圳跨境電商起源早，搶抓了行業(yè)發(fā)展風(fēng)口與機(jī)遇，具有政策、產(chǎn)品、渠道等先發(fā)優(yōu)勢(shì)：“從最早三來一補(bǔ)，到電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展，深圳較早的構(gòu)建了良好的B2B國際貿(mào)易體系，在渠道、營銷等都有專業(yè)的人才和成熟的模式，這非常好的生態(tài)基礎(chǔ)。”

隨著深港合作的不斷深化，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步保障了跨境電商產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。具體來看，深圳跨境電商企業(yè)主要分布南山、福田、龍崗、龍華、寶安，其中龍崗最為集聚。

王英杰介紹，深圳·星河WORLD地處龍崗跨境電商集聚地，占地約62.29萬平方米，總建筑面積約160萬平方米，基本形成以跨境電子商務(wù)賣家獨(dú)立站、制造商、物流服務(wù)商和海外營銷服務(wù)機(jī)構(gòu)為主的跨境電商全產(chǎn)業(yè)鏈。

“企業(yè)非常開心的是，所有跨境電商業(yè)務(wù)都可以不出園區(qū)，在里面解決。在我們這個(gè)園區(qū)里面就有三百多家，每年跨境交易總額大概100多億的水平。”

超1800家企業(yè)的園區(qū)能夠帶來產(chǎn)業(yè)協(xié)同，“跨境電商是國際貿(mào)易，對(duì)產(chǎn)品的選擇、供應(yīng)鏈的及時(shí)響應(yīng)、24小時(shí)多元化服務(wù)都十分敏感，產(chǎn)業(yè)集群之間的協(xié)同關(guān)系至關(guān)重要，星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)做了幾個(gè)關(guān)鍵的事情，包括搭建人工智能賦能平臺(tái)，和華為共建深圳跨境電商綜合服務(wù)創(chuàng)新中心，搭建跨境電商外綜服務(wù)平臺(tái)等等。

地產(chǎn)角色

與一般的產(chǎn)業(yè)服務(wù)商不同，在采訪交流中，王英杰不斷強(qiáng)調(diào)星河的地產(chǎn)角色。

“我們不會(huì)討論特別細(xì)的產(chǎn)業(yè)，這些還是靠產(chǎn)業(yè)的人去做。園區(qū)更多是服務(wù)商的角色，幫助企業(yè)能夠把要素整合得更加清楚。”

“星河的本質(zhì)還是地產(chǎn)，是一個(gè)有產(chǎn)業(yè)思維的地產(chǎn)人，核心盈利模式是資產(chǎn)升值。保證租金和出租率，保證園區(qū)企業(yè)能夠走下去，通過運(yùn)營服務(wù)提升資產(chǎn)估值，通過資產(chǎn)升值的回報(bào)來實(shí)現(xiàn)盈利。”

也就是說，星河并不是通過園區(qū)服務(wù)掙錢，而是通過園區(qū)服務(wù)留住企業(yè)，讓企業(yè)變成資產(chǎn)估值的穩(wěn)定基石，再從資產(chǎn)估值提升的角度獲取利潤回報(bào)。

另外，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園通過REITs的渠道盤活資產(chǎn)，王英杰表示，星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)也在做類似的準(zhǔn)備，可能規(guī)模沒有那么大。但是現(xiàn)在行業(yè)處在下行周期，星河產(chǎn)業(yè)對(duì)于REITs抱有較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

REITs是一個(gè)很好的退出機(jī)制，王英杰指出，星河產(chǎn)業(yè)也在可以參照REITs進(jìn)行一些制度安排，但不是一定要為了REITs去做REITs，“非常好運(yùn)營出租效果，金融機(jī)構(gòu)能夠給到更低的資金成本，實(shí)現(xiàn)持續(xù)性的、有效的現(xiàn)金流，才是關(guān)鍵。”

自持物業(yè)最關(guān)鍵的就是能貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流：“這一兩年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)際上是星河很好的壓艙石，現(xiàn)金流和估值都給集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展帶來很好的基礎(chǔ)。”

行業(yè)下行期，王英杰認(rèn)為民營園區(qū)更多是守勢(shì)，守好自己的根據(jù)地，把資產(chǎn)現(xiàn)金流做好，熬過這個(gè)寒冬。星河亦是如此，作為一家民營集團(tuán)，目前重心是守好基業(yè)，把200多萬平方米的園區(qū)管理好。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)星河產(chǎn)城研究院院長王英杰先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：看到一組數(shù)據(jù)，廣東跨境電商去年增長了25%，深圳一季度更是增長了95%。整個(gè)大灣區(qū)乃至深圳的跨境電商的發(fā)展勢(shì)頭，能夠在其他地方復(fù)制嗎？

王英杰：可能不太一樣，因?yàn)樯钲谟腥瞬拧a(chǎn)業(yè)等一系列優(yōu)勢(shì)，每個(gè)片區(qū)的跨境電商品類也不一樣。深圳的經(jīng)驗(yàn)可以給大家借鑒，但完全復(fù)制不太現(xiàn)實(shí)。

跨境電商實(shí)際上是一個(gè)中間態(tài)的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，更多是賦能中小企業(yè)發(fā)展，提高進(jìn)出口貿(mào)易活躍度，深圳進(jìn)出口貿(mào)易的增長幅度，跨境電商功勞是比較大的。

觀點(diǎn)新媒體：產(chǎn)業(yè)園其實(shí)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，剔除掉跨境電商的話，您覺得目前產(chǎn)業(yè)園總體遇到的情況應(yīng)該怎么解決？

王英杰：產(chǎn)業(yè)園區(qū)被定義為作為生產(chǎn)要素的基礎(chǔ)設(shè)施，央、國、平的大規(guī)模入場(chǎng)，帶來大規(guī)模偏的低價(jià)供應(yīng)，導(dǎo)致各方心理預(yù)期大幅度變化，不計(jì)成本的低價(jià)供應(yīng)，使估值體系已經(jīng)偏離了成本加利潤的市場(chǎng)邏輯，這是一種不可持續(xù)的現(xiàn)象，只會(huì)進(jìn)一步加重地方政府負(fù)擔(dān)，提高政府負(fù)債，無力進(jìn)行精細(xì)化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營。

當(dāng)下的工業(yè)園區(qū)已經(jīng)到了拐點(diǎn)。辦公空置率還在持續(xù)上升，工業(yè)園區(qū)出現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)性變化，租賃、銷售價(jià)格也在大幅下降。對(duì)于民營園區(qū)來講，現(xiàn)在更多的是守勢(shì)，守好自己的根據(jù)地，把資產(chǎn)現(xiàn)金流做好，熬過這個(gè)寒冬。

觀點(diǎn)新媒體：星河WORLD做了哪些努力？

王英杰：星河WORLD是一個(gè)全自持的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在這里必須要保證出租率、保證租金價(jià)格體系、保證估值，這是關(guān)鍵。

我們并不是通過園區(qū)服務(wù)掙錢，而是通過園區(qū)服務(wù)留住企業(yè)，幫助企業(yè)發(fā)展，共同提高區(qū)域資產(chǎn)價(jià)值，共同分享資產(chǎn)價(jià)值提升帶來的收益。

觀點(diǎn)新媒體：星河WORLD的跨境電商企業(yè)，跟以前相比會(huì)不會(huì)有數(shù)量或結(jié)構(gòu)上的變化？

王英杰：我們做的所有事情都服務(wù)好客戶，在服務(wù)好客戶的同時(shí)，希望能夠幫助客戶更好成長，會(huì)適當(dāng)?shù)淖鲆恍┊a(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，提供共性的服務(wù)。一個(gè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，更多是要根據(jù)整個(gè)片區(qū)和國家產(chǎn)業(yè)方向找到其中的機(jī)會(huì)點(diǎn)，通過努力讓規(guī)劃層面的內(nèi)容落地。

還是要強(qiáng)調(diào)，我們只是一個(gè)懂產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)商，我們的核心任務(wù)是提供優(yōu)質(zhì)的園區(qū)空間和服務(wù)，具體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展還是要靠各位實(shí)體企業(yè)努力和政府的政策支持。

觀點(diǎn)新媒體：能夠展開談一談REITs這方面的情況嗎？

王英杰：REITs我們還是比較謹(jǐn)慎的，現(xiàn)在REITs標(biāo)準(zhǔn)還是比較僵化，估值也在不斷下降，對(duì)產(chǎn)城融合的園區(qū)限制條件較多。但REITs是一個(gè)很好的退出機(jī)制，我們也在參照REITs做一些制度安排，進(jìn)行資金性的安排。

實(shí)際上REITs解決的是資金占用問題，如果有非常好的運(yùn)營出租效果，一些金融機(jī)構(gòu)能夠給到比較低的資金成本，給到持續(xù)性的有效現(xiàn)金流，我覺得這才是關(guān)鍵，并不是一定要為了REITs去做REITs。

自持物業(yè)最關(guān)鍵的就是能夠貢獻(xiàn)非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這一兩年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)際上是星河很好的壓艙石，起碼現(xiàn)金流量還是有的。

現(xiàn)金營收包括估值的影響，都給這個(gè)企業(yè)帶來很好的發(fā)展基礎(chǔ)，這是很關(guān)鍵的。

觀點(diǎn)新媒體：打算把星河WORLD當(dāng)成核心資產(chǎn)一直持有下去嗎？

王英杰：對(duì)，目前不會(huì)有銷售性的安排，會(huì)長期持有，這是一開始就規(guī)劃好的。

這是一個(gè)可遇不可求的地方，民企能在這樣的地方拿下這么大的園區(qū)，可遇不可求。如果真的有銷售安排，可能是因?yàn)檎麄€(gè)形勢(shì)都比較黑暗了。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在行業(yè)下行期，星河會(huì)考慮擴(kuò)張嗎？

王英杰：我們是一個(gè)民營集團(tuán)，資金成本較高，市場(chǎng)收縮階段不適合大規(guī)模的擴(kuò)張。現(xiàn)有的核心任務(wù)還是要守好自己的基業(yè)，把自己200多萬平方米的園區(qū)管好。